又是全省垫底！根据安居客统计的11月山东省十六地市房价排名，潍坊毫无悬念地又一次全省垫底，以元/平米的均价，位居倒数第二，仅高于菏泽的元/平米。对于潍坊来说，房价垫底早已是习以为常的事情。过去几年，潍坊房价一直在全省中下游徘徊，从年开始，随着省内几个兄弟城市房价的持续激昂，潍坊房价更是直接被干到了倒数一二名。年潍坊房价元/平米，全省排名倒数第四；年潍坊房价元/平米，全省排名倒数第四；年潍坊房价元/平米，全省排名倒数第二，仅高于菏泽的元/平米；年11月潍坊房价元/平米，全省排名倒数第二，仅高于菏泽的元/平米。GDP排名全省第四，房价居然垫底，潍坊不愧是山东房地产市场的一股清流。这样的房价，也是让多少外地人羡慕不已，毕竟很多十八线小县城的房价都过万了，而潍坊市区最好的小区均价过万的都不多见，房价最贵的高新区均价也仅仅八千多，远远低于周边的济南、青岛、淄博、临沂、日照、威海、烟台等。潍坊房价为何屡屡垫底？潍坊楼市到底有何玄机？今天，我们就来扒一扒潍坊楼市。潍坊房价，稳得一匹说潍坊房价稳，不是说它没有涨跌，而是相比其他城市，幅度较缓。不像济南、青岛那样跌宕起伏，也不像临沂、日照那样一副不撞南墙不回头的持续上扬。和其他许多三四线城市一样，潍坊房价上涨，也是发轫于年前后。年，潍坊房价还是4字开头，位居全省倒数第四，排在它后面的是菏泽、临沂、枣庄。所谓三十年河东，三十年河西，如今临沂、枣庄房价早已一飞冲天，把潍坊远远地甩在了身后。年全国楼市去库存成效显著，一二线房源吃紧，涨声响起，这股热浪也传递到诸如潍坊这样的三四线城市，加之棚改驱动，市场成交量暴增，从3、4月份开始，潍坊房价出现明显上涨。4、5月涨幅最大，约20%，均价突破，进入7月份以后，价格基本上得到控制，每月小幅攀升，整体均价在9月突破大关。但即便如此，在全省依旧稳居倒数第四。和其他城市一样，房价上涨也带动了潍坊土地市场的火爆，中南、保利、鲁商、碧桂园等不少大开发商纷纷入驻，地价也随之上涨。年9月，中南夺得的高新区-G64地块，单亩成交价达到.5万/亩，创下当时的地王。不过和同期的临沂、聊城、淄博动辄七八百万的单亩成交价相比，潍坊的表现依旧有些内敛。不难发现，潍坊房价上涨，和全国大多数三四线城市的步调基本一致，普涨之下，行情使然。而且即便是上涨，和山东其他城市相比，潍坊的表现也颇为稳重。潍坊房价的“稳”，更表现在下半年之后。年上半年，潍坊楼市依然延续年的火爆，稳稳上涨，整体均价逼近，甚至一些楼盘高层卖到了。然而从下半年开始，市场风向悄悄变化，送车位、特价房、送装修、低首付重出江湖，“涨价通知”不再好使，其他城市还在“接着奏乐，接着舞”，潍坊提前进入了横盘期，房价开始出现浮动。但潍坊房价不像济南那样，以不可掉转之势持续下探，而是上下浮动，年下半年小幅下跌，年上半年又开始上涨，下半年趋于稳定后，年又开始波动上涨，总之整体均价基本稳定在左右。“不进则退”的潍坊房价，被临沂、枣庄迅速反超，最后只能和菏泽称兄道弟，包揽倒数两名。房价维稳的背后是充裕的市场供应不像临沂、德州那样，大玩饥饿营销的把戏，面对年价量齐升、新增供应短缺的局面，潍坊开始加大市场供应量。年住宅新开工面积为.48万平米，同比增长40%；年住宅新开工面积为.73万平米，同比增长12.3%。极大地缓解了市场供应短缺问题。而新开工住宅面积增长的背后，则是潍坊土地供应量的增长。据潍坊楼市通数据统计，年潍坊城区出让土地75宗，总面积约万平米；年出让土地宗，总面积约万平米，总建筑面积高达万平米。年土地供应更是大爆发，据统地产下半场统计，年截止目前为止供出的住宅+商业用地宗，总面积约万平米，仅12月已摘牌和即将摘牌住宅用地就高达18宗。潍坊供地还有一个明显特征，就是以高容积率为主，低容积率地块较少。据地产下半场粗略统计，年挂牌出让的宗住宅中，容积率2.5以下的只有35宗，占比不足25%。2.0以下的只有11宗，占比7.7%。容积率1.5以下的就更为稀缺，只有3宗。高容积率，意味着同样的占地面积，却可以建造更高的建筑面积，相比低容积率地块，建的房子会更多，当然，居住舒适度也会相应降低。从这一趋势来看，未来城市低容积率的楼盘将越来越稀缺，如一些别墅类产品、合院类产品，将成为市场的宠儿，几乎是市场难再有。而且土地起拍价很低，即便有溢出现，成交价也不会过于离谱，这几年拍出的最高单亩成交价不过万/亩，和临沂动辄上千万的单亩成交价相比，简直是小巫见大巫，更不用说济南青岛了。虽然楼市表现一般，但房企进驻潍坊的热情不减，除了上面提到的，这一两年，金茂、万科、旭辉银盛泰等房企纷纷进驻，包括一些本土房企表现也很积极，像北海路上的蓝城春风和院，就是本土房企联合蓝城打造的低密中式合院大盘。土地供应充足，也导致这两年新盘供应爆发，据不完全统计，目前潍坊五区（高新、奎文、寒亭、坊子、潍城）在售楼盘高达多个，比济南“百盘大战”还要壮观。据潍坊新楼市数据统计，截止到年8月初，潍坊市区可售的期房住宅套数仍然在10万套以上，去化周期24个月以上。这还只是可售房源，那些已拿地未入市的楼盘还没有算在内，市场竞争压力之大，可想而知，这也是这两年潍坊房价比较稳的重要原因。吸虹能力较弱潍坊房价缺乏长期增长动力判断房价走势，地产圈有一句金科玉律，叫“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。土地供应量的加大，或许只能解释最近这两年潍坊房价的稳定，但我们知道，不只是这两年，长期以来潍坊房价一直都徘徊在全省下游水平，这样的一个经济强市，房价为什么这么靠后，其实最主要的问题，还是人口。众所周知，潍坊是一座典型的“县域经济强，城区经济薄弱”的城市。周边几个县城，像诸城、寿光、高密、青州经济实力都很强，频登中国百强县榜单。像前段时间《小康》杂志发布的“中国未来投资潜力百佳县市”，这四座县城又一次登榜。从年上半年潍坊各区GDP排名也能看出，除了高新区位居第4名，其他几个城区包揽了倒数6名。潍坊县域经济之所以强，一方面，各个县市都有不少上市大企业，甚至像安丘景芝、凌河，昌乐朱刘、红河这样的乡镇都有上市企业，这些企业带动经济发展的同时，也提供了大量的就业机会，所以潍坊城区的吸引力相对就没那么高。另一方面，一些县市的第一产业发展地也很好，像寿光、青州、昌乐北部以蔬菜种植闻名，种大棚的经济效益很高，入城的愿望并没有那么强烈。除了经济，潍坊城区吸引力不足的另一个原因，就是教育优势不够突出，市区和县市的教育实力差距不大，又损失掉了一部分为孩子教育而搬迁的人口。在山东人口呈流出状态下，潍坊在外来人口的流入上，表现也不突出。所以，我们看到，潍坊的县市房价也不低，因为也有经济和人口支撑。相应的，潍坊城区的房子，主要依靠城里人自己消化。而潍坊城区人口又本身较少。据不完全统计，潍坊城区常住人口不过.8万左右，什么概念，济南城区常住人口在万左右，在售楼盘数量几乎是济南的2倍，人口却只有济南的1/2。人口较少，吸虹能力又弱，购买力短缺的潍坊楼市，自然缺乏持续上涨的动力。从这一点来看，潍坊楼市未来或许不缺房子，但一定缺少接盘侠，在这样的市场环境下，选择什么样的楼盘，尤为慎重。当然，房价涨不上去，也不是什么丢人的事情，毕竟城市发展从来不是以房价论短长。相比那些疯狂的城市，这样温温吞吞的市场，才更加健康。所以潍坊人感觉自己的幸福指数，相比其他兄弟城市，高了一大截。相关阅读：《世界潍坊，心潮澎湃》孙大小
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